В 2018 г. в России начинают действовать новые требования к застройщикам. О том, как повлияют законодательные нововведения на столичный рынок недвижимости, готовы ли застройщики и банки Москвы к переходу на проектный метод финансирования строительства и сколько участков могут передать инвесторы властям города для реализации программы реновации, в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Чингизу Бурнашеву рассказал председатель комитета город Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.
Ч.Бурнашев (Ч.Б.): В последнее время российское законодательство в сфере долевого строительства претерпело изменения. Расскажите, какие именно?
К.Тимофеев (К.Т.): С 1 января 2018 г. вступили в силу новые требования к главным бухгалтерам и бенефициарам компании-застройщика – они должны соответствовать определенным критериям. Среди них, например, - отсутствие судимости за преступления в сфере экономики или против государственной власти, отсутствие дисквалификации. Что касается собственно бенефициаров, то, во-первых, они должны быть раскрыты – кто этот бенефициар, который владеет более 25% акций строительной компании. Дополнительно они не должны были в течение трех лет банкротить организацию, связанную со строительством.
С 1 июля 2018 г. вступят в силу требования, согласно которым застройщик (основное общество застройщика или любое из дочерних обществ основного общества – прим. Агентства «Москва») должен обладать опытом – работать на протяжении трех лет и иметь за плечами введенных 10 тыс. кв. м. Без этого он не имеет права привлекать средства населения. Также у застройщика должны быть собственные средства – 10% от стоимости проекта. Следующее правило – одно разрешение на строительство на одну компанию. Есть и дополнительные требования о раскрытии информации – застройщик должен раскрывать данные о себе в единой информационной системе жилищного строительства. Также с 1 июля вступит в силу требование, согласно которому застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь расчетные счета только в одном банке, для того чтобы взаимоотношения между ними были понятными. Перечисленные нововведения – и есть основные требования, которые будут применяться к застройщикам с 1 июля 2018 г.
(Ч.Б.): Как это повлияет на рынок?
(К.Т.): Опыт подсказывает, что рынок не изменится. Все эти требования легко выполнимы для существующих московских застройщиков, а сегодня в Москве 266 застройщиков по договорам долевого участия (ДДУ) привлекают средства населения. Что такое, например, требование о 10% собственных средств? Это, в первую очередь, бухгалтерское требование, а по бухгалтерскому балансу показать 10% средств несложно. Открыть расчетные счета в одном банке – не проблема, это одна неделя работы.
(Ч.Б.): То есть застройщикам будет нетрудно приспособиться к новым требованиям?
(К.Т.): Наше мнение основано на анализе финансовой отчетности застройщиков. Мы занимаемся этой проблемой с 2011 г. и проанализировали уже много бухгалтерских балансов. Мы видим, что застройщики приспосабливаются к любым требованиям. Это хорошо, что они достаточно гибкие.
(Ч.Б.): Высказывалось мнение, что, например, такое положение как «одно разрешение на одну компанию» может усложнить реализацию проектов комплексного развития территорий. Возможно ли до июля все же внести какие-то изменения в поправки к закону о долевом строительстве?
(К.Т.): Времени не так много. Инвесторы эти вопросы поднимают. Мы говорим и в Государственной Думе, и совместно с клубом инвесторов Москвы о том, это требование излишнее и его надо убирать. Тем более оно проблему защиты прав граждан не решает и прозрачность деятельности застройщика не увеличивает, а только все усложняет. Для нас понятнее, когда есть комплексный прозрачный застройщик – пусть он управляет своими проектами.
Ведь что такое проектная компания? Это новый бизнес: новый директор, главный бухгалтер. Мы же понимаем, что директор должен быть самостоятельным лицом, самостоятельно принимать решения. А если у компании несколько проектов и несколько директоров, то фактически они подчиняются какому-то головному директору, а на каждом проекте номинальные директора, и это - уход от персональной ответственности. Еще подразумевается, что одно разрешение на один объект не позволит делать переброс финансовых ресурсов с объекта на объект, но это достаточно легко даже с точки зрения бухгалтерии. Нам кажется, что целесообразно все же выдавать несколько разрешений на одну компанию.
И еще такой момент: сейчас мы получаем от застройщиков 538 комплекта отчетностей, потому что идет реализации проектов по 538 адресам, а корпусов при этом 1,5 тыс. Получается, если застройщики будут получать разрешение на каждый объект, то мы будем уже анализировать не 538 отчетностей, а больше 1,5 тыс.
Кроме того, многие девелоперы – это публичные компании, они размещают акции и облигационные займы на внешних рынках, потому что они – компании с историей. Если же это проектная компания, то ей привлечь внешний публичный займ невозможно. Это мое мнение как финансиста. Получается, они будут привлекать только средства населения и банковское финансирование. Практика показывает, что получить банковское финансирование возможно, но опять-таки мы вернулись к тому, что компания должна обладать историей, опытом.
(Ч.Б.): Действительно стоит ожидать такого развития событий, при котором к 1 июля застройщики будут спешить с получением разрешений на строительство?
(К.Т.): Я приведу в пример несколько цифр. С 1 января 2017 г. появилась необходимость выдачи заключений о соответствии застройщиков и проектной декларации нормам 214-ФЗ для привлечения средств населения – так называемые ЗОСы. И мы видели, что в декабре 2016 г. был тройной рост подачи первых договоров на регистрацию. Еще один пример: у нас с ноября 2017 г. действует компенсационный фонд защиты прав участников долевого строительства. В этой связи за октябрь 2017 г. произошел практически тройной рост регистрации первых договоров долевого участия. Застройщики определили, что выгоднее и дешевле платить взносы в страховую компанию, чем в новый компенсационный фонд, потому что в фонд они платили бы 1,2% от каждого договора долевого участию, а многие платят страховым компаниям 0,3-0,4% - практически трехкратная-четырехкратная экономия. При этом за годы существования института страхования ни одной выплаты не произведено. Это говорит о недееспособности данного механизма. Что будет с разрешениями на строительство? Нам кажется, что количество данных документов будет увеличиваться. Рост будет, большой или маленький, но он будет.
(Ч.Б.): Чем это чревато?
(К.Т.): Практически ничем. Само ведь разрешение на строительство не увеличивает объем продаж, даже открытые адреса не увеличивают количество продаж. Сегодня у нас в Москве с привлечением средств граждан строится и продается 538 объектов, 520 из которых – по ДДУ. Получается, если брать в метраже, то это 12,6 млн кв. м. А для нас, чем больше вводится жилья, тем лучше.
(Ч.Б.): Уйти от долевого строительства к проектному финансированию планируется за три года. Реально ли это? Высказывались опасения, что переход к проектному финансированию уничтожит рынок, что без денег дольщиков обрушатся объемы ввода жилья, а цены на квартиры вырастут.
(К.Т.): Рынок не рухнет никогда, на то он и рынок. Когда можно перейти к проектному финансированию? К проектному финансированию можно хоть завтра перейти. Готовы ли банки? Банки всегда готовы, некоторые из них и так занимаются проектным финансированием. Три года, пять лет плавного перехода к проектному финансированию – срок не столь важен, важно, насколько сами застройщики готовы это делать. Как мне кажется, если государство, как сейчас, уделяет очень много внимания этому вопросы, то и регулятор в лице Центрального банка отрегулирует деятельность коммерческих банков. Они, в свою очередь, смогут финансировать строительную отрасль по пониженной ставке и с контролем по созданию резервов на возможные потери по собственным кредитам.
(Ч.Б.): Как такой переход вообще скажется на рынке недвижимости?
(К.Т.): Многие думают, что при переходе к проектному финансированию рынок будет постепенно сужаться. Наше мнение: рынок сужаться не будет, он будет только увеличиваться. Почему? Потому что растет спрос, улучшается доступ населения к финансовым ресурсам в плане снижения процентной ставки и уменьшения начального взноса. АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – прим. Агентства «Москва») такую политику уже проводит, и мы видим, что потенциал именно в этом. Спрос будет увеличиваться. Также он будет увеличиваться, потому что на рынке будут появляться новые комфортные проекты, в том числе, проекты, так скажем, с заниженной метражностью – больше однокомнатных, больше двухкомнатных квартир, поэтому квартиры становятся доступными. Например, если брать Новую Москву, сейчас есть цены на квадратный метр порядка 80 тыс. руб. Это доступно, тем более, если это однокомнатная квартира, и это – Москва.
(Ч.Б.): Минстрой России сообщал, что в России могут разрешить прописываться в апартаментах, а также планируют защитить покупателей апартаментов в рамках ФЗ-214 о долевом строительстве. Как это может сказаться на рынке апартаментов? Что будет с предложением и спросом, а также с ценой?
(К.Т.): В Москве у нас строится порядка 1,6 млн кв. м. апартаментов. Апартаменты по документам – нежилой объект, который обладает повышенным налогообложением, но пониженными потребительскими качествами по уровню инсоляции, шумовому уровню и другим санитарно-эпидемиологическим нормам. Получается, юридически и физически приравнять апартаменты к жилью невозможно. Даже если будет разрешена регистрация в апартаментах, по нашему мнению, это никак не повлияет на рынок, цена абсолютно не поменяется. Граждане понимают и цену апартамента и то, что, купив апартаменты, они не получают защиты своих прав в рамках 214-ФЗ.
В этой связи, например, в случае банкротства застройщика, граждане не смогут стать кредиторами третьей очереди и предъявить требования на передачу помещений. Мы неоднократно говорили: одна из ключевых задач, решения которой нам бы хотелось достичь в рамках поправок в закон о долевом строительстве - установить запрет на продажу апартаментов гражданам до момента ввода объекта в эксплуатацию. Вообще мы не против апартаментов. Если инвестор строит этот вид недвижимости, пусть строит, но пусть продает уже готовые объекты.
Если возвращаться к вопросу о регистрации в апартаментах, то тут важен момент консолидации мнения самих государственных органов. Прописка – дополнительная социальная нагрузка, дополнительная дотация на коммунальные услуги, снижение налогооблагаемой базы. Поэтому важно, чтобы произошла координация федеральных органов. В течение пяти лет эта тема периодически поднимается, но решения пока не найдено. Наш совет гражданам: все-таки покупать жилые объекты, а апартаменты покупать только тогда, когда им уж очень нравится место расположения.
(Ч.Б.): Еще одна важная и крупная тема – реновация. Как реализация программы реновации повлияет на рынок жилья? Не перенасытится ли предложением рынок недвижимости в столице за счет излишков от программы реновации? Ведь строить собираются в два раза больше, чем сносить.
(К.Т.): Мое мнение – рынок за счет реновации глобально не изменится. В первое время построенные дома будут предложены именно под переселение граждан. Излишки могут появляться года через три-четыре, но какого-то значительного влияния они не окажут по нескольким причинам. Первая: стоимость строительства дома не будет заниженной. Невозможно строить дешево, поэтому продажная цена не будет низкой, и город будет продавать квартиры по рыночной цене, по аукционной системе, и какого-то демпинга по цене не будет. И нам кажется, что это не будет больше 5% продаж от всего рынка. Тем более, мы видим, что инвесторы сегодня на месте не стоят, они увеличивают объемы площадок, увеличивают объемы продаж. Есть инвесторы, которые имеют в наличии объектов на 2-3 млн кв. м. С такими инвесторами у города нет задач соревноваться. Сегодня, мы говорили, продается 12,6 млн кв. м., рынок будет расти. Если через три года в продаже будет 15 млн кв. м., то чтобы занять долю порядка 5% нужно продавать 750 тыс. кв. м. – это достаточно большой объем, и в ближайшее время город на такие объемы, думаю, не планирует выходить, поэтому рынок не будет меняться.
(Ч.Б.): Сообщалось, что инвесторы могут передать городу участки под реновацию. Так, например, рассматривается вариант сотрудничества властей Москвы с компанией Capital Group. Будет ли это исключением из правил или возможно более массовое привлечение других застройщиков к программе?
(К.Т.): Есть порядка 40 районов, где город испытывает потребность в свободных участках, необходимых под программу реновации. Эти участки сейчас находятся у инвесторов. Сейчас с инвесторами обсуждаются разные схемы: либо инвестор часть участка добровольно будет передавать городу, а на соседних возводить свою комплексную застройку, либо город выкупит по договорной цене квартиры у инвестора, когда девелопер построит дома по квартирографии под реновацию.
У Capital Group есть адрес на Бочкова, который достался от «СУ-155» и был в залоге у банка ВТБ. Capital Group приобрела этот участок с торгов и приняла решение урегулировать вопросы обманутых дольщиков. В первом квартале 2018 г. Capital Group начнет подписание документов с 18 пайщиками, которые решили ожидать завершения строительства объекта на ул. Бочкова. Еще 22 пайщика выбрали квартиры в ЖК «Триколор» (объект Capital Group – прим. Агентства «Москва»), из которых в настоящее время 17 пайщиков уже получили ключи от нового жилья. Корпуса 7 и 9 ЖК «Мир Митино», в которых 25 пайщиков выбрали квартиры, будут достроены в I и III квартале 2018 г.
По крайней мере, со всеми пайщиками Capital Group ведет активную работу по восстановлению их нарушенных прав. Теперь застройщик перепроектирует эту площадку, и часть площадей будет передавать под реновацию, потому что на этом месте городу действительно очень нужны места под реновацию. Другие инвесторы: ГК «Интеко», ГК «Пионер», РГ-Девелопмент, ГК «МИЦ» также будут участвовать в программе реновации, и мы открыты перед всеми инвесторами, но только по тем площадкам, которые действительно нужны
городу.
(Ч.Б.): Как обстоят дела с достройкой объектов «СУ-155»? Будут ли они достроены в срок, то есть до конца 2018 г?
(К.Т.): По шести объектам «СУ-155» в столице Правительство Москвы приняло решение о завершении строительства. Из них пять, за исключением объекта на ул. Бочкова, находятся в ведении банка «Российский капитал» и компании «РК-строй». Все объекты строились за счет привлечения средств граждан в виде договоров паенакопления. То есть здесь не было договора о долевом участии. В данном случае граждане платили кооперативу, а его директор уже заключал с компанией «СУ-155» договоры займов. Это серая схема и на сегодняшний день в отношении руководства «СУ-155» заведено уголовное дело.
Проблемный объект «СУ-155» в районе Северное Чертаново - это совместный федеральный контракт. Для завершения строительства объекта необходимо выпустить постановление российского правительства о вовлечении федерального земельного участка в данный инвестиционный проект. После его выпуска можно будет начать строительство объекта. По срокам, данный проект планируется завершить в течение 12 месяцев. Основные строительно-монтажные работы по достройке объекта будут завершены до конца 2018 г., а его ввод в эксплуатацию запланирован на I квартал 2019 г.
На ул. Железнодорожная возобновление строительства объекта «СУ-155» оказалось невозможным из-за неразрешимых проблем с оформлением земельно-имущественных отношений на участок. Поэтому в случае с этим объектом гражданам выплатили деньги, которые они оплатили «СУ-155». По итогам 2017 г. такую компенсацию получил 231 пайщик. Отмечу, что часть выплат была возвращена с учетом возврата использованной на покупку квартиры суммы материнского капитала. В целом, кроме объекта в районе Северное Чертаново, большая часть вопросов обманутых дольщиков по проектам «СУ-155» в Москве решена. Остальные объекты планируется достроить до конца 2018 г.
(Ч.Б.): Сколько обманутых пайщиков сегодня остается у «СУ-155» в Москве?
(К.Т.): Пострадавшими по объектам «СУ-155» в столице числятся более 1,6 тыс. помещений.
(Ч.Б.): Как развивается ситуация вокруг достройки ЖК «Царицыно»?
(К.Т.): ЖК «Царицыно» – это один из самых проблемных объектов в городе по своему масштабу и по юридической сложности. Мэр Москвы поручил решить проблему пострадавших граждан. И, безусловно, она будет решена. На сегодняшний день город уже взял на себя обязательства по строительству социальных объектов – детского сада и школы. Оба объекта уже включены в адресную инвестиционную программу города Москвы. Кроме того, за счет бюджетных средств будет частично финансироваться строительство инженерных коммуникаций.
В этой ситуации для нас также важно соблюсти правовую основу, так как генеральный директор компании-застройщика ЖК «Царицыно», находясь под стражей, занимает совершенно неконструктивную позицию — не предпринимает никаких мер для завершения строительства объекта. Деньги из проекта выведены, более того, он находится в проблемном техническом состоянии: часть этажей затоплена. Поэтому для решения вопросов достройки ЖК «Царицыно» мы также попросили подключиться банк «Российский капитал» в лице компании «РК-Строй», которая сегодня занимается обследованием проекта. Компания имеет большой опыт достройки проблемных объектов, в частности «СУ-155».
Также московская государственная экспертиза провела сверку физических объемов работ и состояния всех конструкций ЖК «Царицыно». Данные документы Москомстройинвест – передал в следственные органы для предъявления обвинений руководству хлебокомбината (компания-застройщик объекта «Московский Комбинат Хлебопродуктов» – прим. Агентства «Москва»). На сегодняшний день по данному объекту введена процедура банкротства — наблюдение. Важно, чтобы в этом проекте был исполнительный орган, который появится лишь тогда, когда будет введена процедура конкурсного производства. На март 2018 г. назначено новое судебное заседание, в рамках которого и будет решаться этот вопрос. Сейчас сроки решения проблемы обманутых дольщиков ЖК «Царицыно» также зависят от процедуры банкротства.
(Ч.Б.): Как обстоят дела с достройкой других знаковых проблемных объектов Москвы?
(К.Т.): На сегодняшний день в реестре обманутых дольщиков города значится порядка 4,6 тыс. пострадавших граждан. Основная часть — это обманутые дольщики ЖК «Царицино», далее ЖК «Марьино Град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Спорт Таун», объект на ул. Новогиреевской, на пр. Вернадского – это основные крупные объекты. Есть ещё другие, например, на ул. Овражной в Щербинке, на ул. Малыгина. По каждому объекту имеется «дорожная карта». Причина же выхода некоторых объектов за временные рамки 2018 г. - оформление юридических документов и завершение строительно-монтажных работ.
(Ч.Б.): Те объекты, которые вы перечислили, они укладываются в 2018 г.?
(К.Т.): Не все.
(Ч.Б.):А по каким могут не уложиться?
(К.Т.): Мы надеемся, что большая часть объектов будет достроена Например, ЖК «Спортивный квартал», объект на ул. Мытной, некоторые объекты в городе Троицк будут введены в 2018 г. Также в 2018 г. будет введена основная часть объектов «СУ-155». Если по ЖК «Царицыно» мы в апреле определим юридические процедуры, начнем завершение строительства, то здесь мы, конечно, выходим за 2018 г.
(Ч.Б.): То есть в 2019 г. есть планы закончить Царицыно?
(К.Т.): По крайней мере, первую очередь есть все предпосылки завершить.
(Ч.Б.): И напоследок, насущный вопрос: люди думают, когда выгоднее покупать квартиру? Как в 2018 г. цена будет меняться на ваш взгляд?
(К.Т.): Квартира – это сезонный товар. Самые дорогие месяцы – это традиционно сентябрь, декабрь и апрель, а дешевые — июнь, июль и октябрь. Если говорить о практике и о статистике, то, если с 1 июля вступят в силу новые требования к застройщикам, в апреле и мае будут активно объявляться новые адреса. Поэтому именно в эти месяцы мы прогнозируем анонсирование новых объектов, площадок и, вероятно, акций на покупку квартир.
(Ч.Б.): А в целом в 2018 г. ждать снижения или увеличения стоимости?
(К.Т.): Снижения стоимости не произойдет, потому что инфляционные процессы идут, стоимость материалов растет. Кроме того, в стратегии развития строительной отрасли до 2025 г., которая была представлена президенту РФ, основной критерий – не снижение стоимости жилья, а повышение реальных доходов населения и доступности ипотечного кредитования. Поэтому предпосылок к снижению цен на рынке жилой недвижимости мы не видим.