Предпосылок для смены системы проектного финансирования в России нет, но инструментарий стимулирования спроса будет расширяться. Об этом Агентству городских новостей «Москва» сообщила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
«Сейчас траншевая ипотека в общем объеме покупок не превышает 2–3% на первичном рынке жилья. Поэтому пока предпосылок для смены системы проектного финансирования в России нет, траншевая ипотека – это инструмент покупки, а эскроу-счета – механизм защиты денежных средств дольщиков. Но то, что инструментарий стимулирования спроса будет расширяться в нынешних условиях – это факт. Финансовые инструменты покупки квартиры будут становиться еще более гибкими и собираться, как конструктор, под запросы и возможности потенциального покупателя. Рынок все-таки сейчас больше живет в ожиданиях смягчения денежно-кредитной политики ЦБ, когда рыночная ипотека станет более доступной, а финансовая нагрузка по проектному финансированию для застройщиков снизится», – сказала Решетникова.
По ее словам, самый обсуждаемый, но пока также не реализуемый вариант – это возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков, по мере подтверждения этапов строительства дома. Это позволило бы сократить нагрузку на девелоперов и снизить конечную себестоимость проектов.
«Спрос на траншевую ипотеку может вырасти на фоне снижения льготного кредитования, но несущественно. Для застройщика такой вариант надежнее рассрочки, так как шанс выдачи последующих траншей высокий, но не 100%. При нарушении графика платежей транши могут прекратиться. Вместе с этим наполняемость эскроу соразмерна рассрочке, но ограничений для заемщика больше. Сейчас такую ипотеку предоставляет только один банк, который должен одобрить нужную сумму. Затрат на этапе строительства покупатель несет больше, чем при рассрочке. Поэтому схема будет использоваться как альтернатива», – добавила Решетникова.
Она отметила, что сдерживает рост доли таких кредитов и настороженное отношение ЦБ: эскроу наполняются медленно, проектное финансирование дорожает, что отражается на цене квартиры или может привести к проблемам с достройкой проекта.
«По мнению регулятора, заемщик может неверно оценить свои финансовые возможности на этапе выдачи всех траншей. А инвесторы, которые надеются заработать при данной схеме, не смогут получить достаточный доход, или продажа будет затянута, что также может привести к срыву регулярности оплаты», – уточнила Решетникова.
Как рассказал Агентству «Москва» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов, нет никаких предпосылок для отказа от системы проектного финансирования в РФ.
«Система проектного финансирования подтвердила высокую эффективность. Ее применение обеспечивает прозрачность и надежность сделок застройщиков с дольщиками, а также гарантирует устойчивость отрасли даже на фоне экономических сложностей. Именно внедрение проектного финансирования позволило справиться с проблемой обманутых дольщиков в России и значительно нарастить темпы строительства жилья. Только проектное финансирование позволяет обеспечить оптимальный баланс интересов девелоперов, банков, клиентов рынка новостроек и государства», – подчеркнул Гутнов.
Также по его словам, застройщики имеют возможность развивать долгосрочные проекты, покупатели строящихся квартир и частных домов могут не беспокоиться о сохранности вложенных средств, а финансовые организации также застрахованы от серьезных потерь в случае банкротства девелоперов.
«Вместе с тем риск финансового коллапса застройщиков значительно снижается благодаря постоянному контролю со стороны банков-партнеров. Таким образом, с помощью проектного финансирования удается поддерживать стабильное развитие строительной отрасли даже на фоне действия жесткой денежно-кредитной политики. Необходимости во внедрении альтернативных схем нет. Проектное финансирование точно останется основным механизмом института долевого строительства РФ в долгосрочной перспективе. Траншевая ипотека, субсидированные кредиты, рассрочки – это важные инструменты продаж, но не альтернативные схемы, способные вытеснить механизм эскроу», – объяснил Гутнов.
Генеральный директор Engeo Development Михаил Груничев в разговоре с Агентством «Москва» пояснил, что государство проводило реформу долевого строительства в конце 2010-х годов как раз для того, чтобы избежать массовых долгостроев и банкротств застройщиков из-за низкого спроса.
«Собственно, результат перехода к системе эскроу-счетов мы наблюдаем теперь в реальном времени – при снижении числа сделок на 30–40% уже в течение двух лет мы говорим только о некоторых трудностях у девелоперов. Если бы система не изменилась, а осталась такой же, как в 2000-е – начале 2010-х, то высокая текущая турбулентность уже обернулась бы действительно кризисом. Отказываться от эскроу-счетов и банковского финансирования государство не станет. Если будет обсуждаться новая модель, в которой застройщики до ввода новостройки в эксплуатацию смогут получать какую-то часть денег дольщиков, то такая реформа займет много времени. У подобной инициативы будет много как решительных сторонников, так и рьяных противников», – заключил Груничев.
Ранее в СМИ сообщалось, что на смену эскроу-счетам в ближайшие годы может прийти траншевая ипотека, когда основные выплаты застройщику поступают с момента сдачи квартиры и передачи ключей.