Доля магазинов одежды и обуви продолжит сокращаться в столичных торговых центрах в течение 2027 года. Об этом Агентству городских новостей «Москва» сообщила старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева.
«Доля свободных площадей в форматных торговых объектах Москвы на конец 2025 года составляла 9,7%. В данный момент мы наблюдаем рост вакансии в объектах до 11–12%. В текущих реалиях ключевые торговые центры, генерирующие высокий трафик, могут удерживать стабильный уровень арендных ставок и даже индексировать их. Однако для торговых центров, испытывающих проблемы с посещаемостью, может наблюдаться снижение арендных ставок. Обувные и одежные сети уже сейчас подтверждают необходимость продолжения оптимизации. Магазины продолжат закрываться и в 2027 году. Также в сложной ситуации находятся магазины детских товаров», – сказала Шиляева.
По ее словам, траты россиян в магазинах детских товаров и игрушек продолжают сокращаться. Среди продуктовых сетей идет тенденция на уменьшение формата в связи с общей тенденцией ухода в онлайн, а также для снижения расходов на аренду. На высвободившихся площадях арендодатели могут размещать развлекательные концепты, фитнес-клубы, культурно-досуговые концепты.
«Для удержания трафика торговым центрам на текущий момент необходимо проводить комплексную работу: расширение развлекательной, спортивной и гастрономической функций, а также совместная работа с арендаторами над программами лояльности, клиентским сервисом и так далее. Современный покупатель ищет разнообразие, широкий ассортимент товаров, новые интересные продукты и коллаборации брендов, а также уникальный клиентский опыт, который нельзя реплицировать онлайн. Роль современных ТЦ сместилась от «места для покупок» к «месту проведения досуга, социального взаимодействия, получения впечатлений и эмоций», – добавила Шиляева.
Как рассказал Агентству «Москва» руководитель отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев, доля свободных площадей в торговых центрах Москвы выросла с 5,7% в I квартале 2026 года до 6,3% в II квартале. Показатель может вырасти до 8,3% к концу года. Востребованные торговые центры с сильной локацией, продуманным пулом арендаторов сохраняют высокую заполняемость. Давление в первую очередь испытывают менее качественные и морально устаревшие объекты, где вакансия растет быстрее, а на освободившиеся площади сложнее найти арендатора.
«Активнее из московских ТЦ будут уходить операторы сегментов, наиболее уязвимых к конкуренции с онлайном и к оптимизации сетей, – прежде всего традиционный товарный ритейл (в том числе электроника) и низкомаржинальные игроки, для которых содержание офлайн-точки в текущих условиях становится нерентабельным. Fashion-сегмент по-прежнему остается крупнейшим по числу закрытий: по данным CORE.XP, в I квартале 2026 года на него пришлось 48,6% всех закрытий в ТЦ Москвы по количеству. Вместе с тем темп закрытий данной категории арендаторов замедляется – их доля снизилась на 7,1 процентного пункта к IV кварталу 2025 года, что говорит о завершении основной волны оптимизации операторов, активно выходивших на рынок в 2023–2024 годах», – уточнил Григорьев.
Он отметил, что потребность в ротации арендаторов для поддержания трафика действительно существует: все более востребованными становятся операторы, ориентированные на впечатления. Новые торговые центры все чаще делают ставку не только на шопинг, но и на сервисы и досуг: общепит, фитнес, развлечения, разнообразные услуги.
«По итогам I квартала 2026 года категория «предприятия общественного питания» вышла в лидеры по числу новых открытий в московских ТЦ – 23,8%, наравне с fashion-сегментом; далее следуют услуги и развлечения (по 8,8% каждая). Эти функции невозможно перенести в онлайн, поэтому доля традиционного товарного ритейла в новых проектах закономерно снижается, а доля досуговых и сервисных арендаторов – растет», – пояснил Григорьев.
В свою очередь региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева в разговоре с Агентством «Москва» отметила, что рынок торговой недвижимости продолжает подстраиваться под новые условия, включая рост налоговой нагрузки, изменение нормативных требований и снижение потребительской активности.
«Успешнее этот период пройдут участники рынка, которые готовы к оптимизации затрат и развитию продукта: тестированию новых форматов, усилению концепций и повышению качества клиентского опыта. Основная тенденция, которая наблюдается в последние полгода – оптимизация торговых сетей. Сейчас ритейлеры минимизируют новые открытия и сосредотачиваются на повышении эффективности существующих точек», – подчеркнула Хакбердиева.
Как рассказал Агентству «Москва» сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) Павел Люлин, в сильных объектах вакансия остается управляемой, но в средних и слабых ТЦ свободных площадей становится больше. Особенно там, где много арендаторов сегмента fashion, слабая районная функция и нет сильного повседневного сценария посещения.
«Проблема не в том, что нужно заменить одного арендатора на другого. Нужно менять саму логику наполнения tenant mix (состав арендаторов – прим. Агентства «Москва»). Раньше торговая галерея жила вокруг fashion. Сейчас fashion уже не тянет трафик в одиночку. Сегодня арендатор ценен не вывеской, а способностью дать человеку причину выйти из дома. Это еда, дети, спорт, медицина, beauty, услуги, развлечения, ПВЗ, образование, локальные сервисы. Покупатель стал приходить не «погулять по магазинам», а решить конкретную задачу. Сильнее всего под давлением остается fashion: одежда, обувь, аксессуары, особенно средний и нижний ценовой сегмент без сильного бренда. Также сложнее товарам для дома, части электроники, слабым мультибрендам, небольшим локальным операторам без онлайн-канала и без понятной экономики. То есть всем, кого маркетплейсы легко заменяют ценой, ассортиментом и доставкой», – сказал Люлин.
Он уточнил, что категория fashion не исчезнет из ТЦ: останутся сильные сети, флагманы, компактные форматы, бренды с хорошей лояльностью и понятной аудиторией. Среди желанных арендаторов для ТЦ предпочтительнее те, кто дает частоту визита. Это продуктовые форматы, общепит, кофейни, фудхоллы, фитнес, детские центры, развлечения, медицина, стоматология, лаборатории, индустрия красоты, бытовые услуги, сервисы, ПВЗ, зоотовары, off-price и дискаунтеры.
«В целом ситуация не критическая, но системная. Минус 2% трафика сам по себе не убивает магазин. Арендатор уходит, когда не сходится экономика: аренда, зарплаты, закупка, логистика, маркетинг, эквайринг, остатки, скидки и конкуренция с онлайном. Трафик – только один из факторов. Итог будет в расслоении рынка. Сильные ТЦ сохранят арендаторов, но станут жестче отбирать форматы. Средние будут торговаться и давать больше гибких условий. Слабые начнут быстрее менять концепцию или копить вакансию. Ставки формально могут не падать, но эффективная аренда уже становится мягче за счет каникул, скидок и так далее», – заключил Люлин.