Столичные риелторы в октябре обратили внимание на то, что на рынке новостроек массового сегмента в Москве появились студии площадью 11 кв. м. О том, как подобные квартиры появляются в продаже на вторичном рынке и какие районы Москвы являются самыми популярными у потенциальных покупателей жилья, рассказал в интервью корреспонденту Агентству городских новостей «Москва» Чингизу Бурнашеву руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Ч.Бурнашев (Ч.Б.): Какая самая маленькая и самая большая квартира сейчас предлагаются для покупки и аренды в Москве? Где они расположены и сколько стоят?
А.Попов (А.П.): Минимальная площадь квартиры на вторичном рынке Москвы - 11 кв. м Это квартира-студия на первом этаже дома в районе Печатники. Собственник реализует объект за 2,2 млн руб. Площадь самой просторной квартиры в 204 раза больше. Это двухуровневый пентхаус площадью 2,2 тыс. кв. м с двумя видовыми террасами и бассейном на 17 этаже за 1,2 млрд руб. Лот расположен в ЖК «Воробьевы горы» в районе Раменки.
На арендном рынке столицы минимальная площадь лота - 13 кв. м. Арендная ставка - 22 тыс. руб. в месяц. За эти деньги предлагается квартира-студия с мебелью и техникой в районе Вешняки. Максимальная площадь квартиры в предложении - 2,3 тыс. кв. м. Это четырехкомнатная квартира с полной меблировкой и техникой в районе Можайский за 250 тыс. руб. в месяц.
Ч.Б.: Как такие маленькие квартиры вообще появляются на рынке?
А.П.: 10-13-метровые квартиры получаются при перепланировке многокомнатных квартир на первом этаже с переносом мокрых зон. Площадь многокомнатных квартир ограничена лишь фантазией проектировщиков премиальных жилых комплексов.
Ч.Б.: Сколько стоят самая недорогая и самая дорогая квартира, доступные для покупки и аренды в Москве?
А.П.: Стоимость лотов на вторичном рынке Москвы начинается от 1,95 млн руб. За такую сумму можно приобрести квартиру-студию площадью 13 кв. м. в районе Северное Измайлово. Наиболее дорогой вариант - пентхаус без отделки с террасой и каминами за 2,3 млрд руб. в ЖК «Гранатный Палас» в Пресненском районе. Площадь лота составляет 952 кв. м.
На арендном рынке разброс стоимости не такой большой. Самый дешевый вариант - однокомнатная квартира без отделки площадью 35 кв. м. в районе Северный. Арендная ставка - 12 тыс. руб. в месяц. Наиболее дорогой вариант можно арендовать в районе Хамовники. Это видовая квартира с дизайнерской отделкой площадью 500 кв. м за 6,4 млн руб. в месяц.
Ч.Б.: Какие квартиры чаще всего ищут для покупки в Москве и области?
А.П.: Наш рейтинг основан на статистике просмотров объявлений. Согласно статистике на вторичном рынке Москвы в старых границах наибольшей популярностью пользуются двухкомнатные лоты площадью от 50 до 55 кв. м. Средняя цена таких объектов на рынке - 10,8 млн руб. В ТиНАО будущие покупатели отдают предпочтение двухкомнатным квартирам площадью более 60 кв. м со средним бюджетом около 9,3 млн руб. Такие же варианты пользуются наибольшим интересом в Подмосковье, здесь средняя их стоимость - 7 млн руб.
Ч.Б.: А что чаще всего ищут для аренды?
А.П.: На арендном рынке Москвы в старых границах наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры площадью от 35 до 40 кв. м. В среднем арендная ставка на такие лоты - около 33,6 тыс. руб. в месяц. В ТиНАО и Подмосковье покупатели предпочитают более крупные квартиры - площадью от 40 до 45 кв. м примерно за 30,6 и 25,1 тыс. руб. в месяц соответственно.
Ч.Б.: Какие районы Москвы и Московской области популярнее всего у потенциальных арендаторов жилья?
А.П.: В Москве чаще всего квартиру для аренды ищут в Западном, Юго-Западном и Северном административных округах, на них приходится 14,12 и 11% просмотров объявлений. Среди районов наибольшей популярностью пользуются Пресненский, Раменки и Хорошево-Мневники. В Подмосковье наибольшая доля просмотров пришлась на Красногорский городской округ (12%), городской округ Химки (10%) и Люберецкий городской округ (10%).
Ч.Б.: А у потенциальных покупателей?
А.П.: На вторичном рынке Москвы будущие покупатели чаще всего ищут квартиру в Западном, Юго-Западном и Южном административных округах, на них приходится по 12% просмотров объявлений. Среди районов наибольшей популярностью пользуются Южное Бутово, Пресненский и Раменки. В Подмосковье наибольшая доля просмотров пришлась на Красногорский городской округ (11%), городской округ Балашиха (10%) и городской округ Химки (9%).
Ч.Б.: Какую среднюю премию запрашивают для себя агенты?
А.П.: На вторичном рынке жилья риелторы в среднем запрашивают вознаграждение в размере 1-1,5% от суммы договора или фиксированный платеж, который зависит не от цены квартиры, а от сложности сделки и аппетитов агента - обычно это 150-200 тыс. руб. за ведение всей сделки или 50-100 тыс. руб. за отдельные операции (проверка, присутствие на сделке), на арендном рынке чаще всего комиссия составляет 30-50% от стоимости первого месяца аренды.
Ч.Б.: Как изменились цены на квартиры в новостройках после перехода отрасли на работу по эскроу-счетам? Изменились ли цены на вторичное жилье?
А.П.: После вступления 1 июля законодательных изменений в сфере строительства жилья цены на первичном рынке Московского региона продолжают расти, но резких скачков не наблюдается. По сравнению с июнем 2019 г. средняя цена 1 кв. м в старых границах Москвы выросла на 2%, более заметный рост зафиксирован в новостройках ТиНАО и Московской области - на 5%. Такой незначительный рост связан с тем, что подавляющее большинство проектов застройщиков продолжают реализоваться по старым правилам, а во-вторых, рост сдерживается уровнем платежеспособного спроса населения.
Вслед за первичным рынком на «вторичке» также не наблюдается значительных изменений цены. За аналогичный период средняя цена лотов в старых границах Москвы показала рост в 1%, в ТиНАО и Подмосковье - 3%.
Ч.Б.: Меняются ли цены на квартиры в кварталах, где завершилась реализация программ по благоустройству?
А.П.: Благоустройство улиц, появление новых парковых зон, сети велодорожек в среднем повышает стоимость жилья на вторичном рынке на 2,5-3%. Такое незначительное удорожание связано с тем, что обновление общественных пространств делает проживание комфортнее, но не решает более глобальных проблем - в сфере транспортной доступности, доступности инфраструктурных объектов и так далее. Кроме того, рост цен ограничен и высоким уровнем конкуренции как на вторичном, так и на первичном рынке. Нельзя повысить цены на 10% только из-за новой прогулочной зоны. Это неизбежно снизит привлекательность этого предложения на фоне аналогов.