Массовое развитие арендного жилья из-за кризиса может стать вынужденной мерой в России, считает генеральный директор компании S.Engineering, которая входит в корпорацию S.Holding, Максим Бойко. О планах корпорации по строительству доходных домов в Москве и Московской области, а также о том, какие условия необходимы для развития рынка арендного жилья в столице, почему рядом с доходными домами не всегда возможно строить школы, детские сады и поликлиники и за счет чего аренда «однушки» в Москве может стоить 21 тыс. руб. в месяц, Максим Бойко рассказал в интервью Агентству городских новостей «Москва».
Агентство «Москва» (А.М.): Ваша компания активно занимается продвижением проектов арендного жилья в Москве и области. Удалось ли добиться каких-то результатов?
М.Бойко (М.Б.): У нас есть проекты создания доходных домов пяти видов. Во-первых, апарт-отели, которые мы планируем строить как ведомственное арендное жилье в интересах промышленных предприятий Москвы и на их земельных участках. Во-вторых, кампусы для вузов Москвы и Московской области. Третье - это доходные дома, проектируемые в рамках комплексного освоения или комплексного развития застроенных территорий. По этому направлению мы предложили проект комплексной реновации 115 мкр-на Кузьминок. Четвертый вид - инфраструктурные доходные дома, наполовину состоящие из офисных помещений. И пятый - наемные дома социального использования по 217-ФЗ, проектируемые нами в пяти пилотных городах Московской области. В настоящее время у нас больше 10 проектов по доходным домам разных видов.
А.М.: Под федеральный закон о некоммерческом найме жилых помещений, который был принят летом 2014 г., попадают не все эти проекты?
М.Б.: Не все, только наемные дома социального использования. Эти дома в будущем должны заместить такой вид жилищного фонда, как социальный найм. В чем разница? Сейчас городским и федеральным очередникам предоставляется жилое помещение, которое можно приватизировать, и, соответственно, потом можно, скажем, продать или обменять. По новому закону предполагается планомерно прекратить эту практику и предоставлять жилье только по договорам найма социального использования. Звучит очень похоже. Но это будет квартира или комната, которая будет предоставляться по льготной арендной ставке на длительное время с правом пролонгации. Собственником этого жилого помещения заявитель никогда стать не сможет. При этом будет платить аренду. Но пока нет праворегулирующей практики закона, его использовать никак и нигде нельзя.
А.М.: То есть пока опыта строительства именно арендного жилья в Москве нет?
М.Б.: Опыт арендного жилья в Москве есть. Был пилотный проект в Николоворобинском переулке - доходный дом правительства Москвы (постановление «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома» было подписано в апреле 2002 г. мэром Юрием Лужковым, дом сдали в эксплуатацию в 2003 г. - прим. Агентства «Москва»). Всего 47 квартир, наполняемость 100%, попасть туда практически невозможно - все занято диппредставительствами. Площади квартир там от 100 кв. м, стоимость их аренды - 1,7 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, то есть получаем аренду 170 тыс. руб. в месяц. Кроме того, есть бездотационные дома. Но проблема в том, что они не строились как арендное жилье.
А.М.: Вероятно, ситуация должна была измениться после того, как летом 2014 г. был принят закон о строительстве арендного жилья?
М.Б.: Пока город предоставляет земельные участки только на продажу. Но такого, чтобы муниципальные образования передавали эти земельные участки безвозмездно под застройку, в земельном кодексе не прописано. В марте 2015 г. планируется внесение изменений, комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ готовит соответствующие поправки. Пока такого изменения не будет, на практике такие дома появиться за счет средств инвесторов не смогут. Альтернатива - наемные дома социального использования могут быть построены за счет муниципальных средств, за бюджет.
А.М.: А льготы власти готовы предоставлять?
М.Б.: Готовы. Но только если мы находим собственника земельного участка, с ним договариваемся, тогда Москомстройинвест готов идти на уступки в части плотности застройки: с 25 тыс. на 1 га могут увеличить вплоть до 45 тыс. на 1 га.
А.М.: Московские власти не раз говорили, что инвесторы не готовы вкладываться в такие проекты, потому что у них очень высокий срок окупаемости - 9-10 лет. У вас срок меньше?
М.Б.: Срок окупаемости пять-шесть лет - это с учетом ввода в эксплуатацию. То есть два года отсюда отнимите - и получите временной промежуток, когда дом окупается после того, как он построился. Год на проектирование, год на стройку - это мы по максимуму заложили. Предположим, что строительство однокомнатной квартиры стоит 100 условных единиц. На рынке ее продают за 300 условных единиц. Годовая доходность от аренды жилья, купленного по рыночной стоимости, будет 10%. Оно будет окупаться 10 лет. Если строить дом, специально спроектированный для сдачи в аренду, доходность будет в среднем на уровне 30%.
А.М.: А какую вы предполагаете среднюю стоимость аренды?
М.Б.: По нашим подсчетам, на сегодняшний день в Москве среднерыночная стоимость найма 1 кв. м равна 1 тыс. руб. В пилотном проекте по созданию доходных домов в Кузьминках, по прогнозируемым расчетам, стоимость аренды может быть на 30% ниже рыночной. Даже при такой низкой цене («однушка» площадью 30 кв. м обойдется в 21 тыс. руб. в месяц) проект остается экономически привлекательным и не выходит за прогнозируемый срок окупаемости - пять лет после ввода в эксплуатацию.
А.М.: Глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин говорил, что квартиры должны стоить 15 тыс. руб. в месяц - поскольку это социальное жилье и социальный найм, то цена должна быть сильно ниже рыночной стоимости. Видимо, из-за этого срок окупаемости выше?
М.Б.: Если мы говорим, что это наемные дома социального использования, то у нас в них 50% должны быть рыночные, где аренда будет 1 тыс. руб. за кв. м, а еще 50% - социальные, где аренда в два раза дешевле. У нас есть, предположим, дом на 100 квартир. Из них 50% квартир в распоряжении муниципалитета, но он нам гарантирует, что в эти 50 квартир въедут 50 заявителей и снимут их по 500 руб. за кв. м. Хорошо. Остальные 50 квартир мы вынесем по рыночным условиям на арендный рынок.
А.М.: Это расчеты, которые вы делали для проекта в Кузьминках? На каком этапе вы там сейчас?
М.Б.: Мы на этапе согласования. В мкр-не 115 района Кузьминки с 2004 г. не решена проблема переселения жителей ветхого и аварийного жилья. Инвестиционный контракт на освоение указанного мкр-на был разыгран на торгах в 2005 г., где мы заняли второе место после ДСК-1. На сегодня ДСК-1 расторгло с городом инвестиционный контракт, построив только три дома из 34 (правительство Москвы заключило с ДСК-1 инвестконтракт в 2005 г., но в 2009 г. он был расторгнут «в связи с невозможностью дальнейшей реализации проекта» - прим. Агентства «Москва»). 11 апреля 2014 г. состоялось заседание экспертного совета по градостроительной деятельности при комитете Госдумы по земельным отношениям и строительству. По итогам заседания принято решение о целесообразности принятия закона Москвы «О городской адресной программе строительства доходных домов и развитии застроенной территории мкр-на 115 района Кузьминки города Москвы».
А.М.: Сроки реализации проекта, хотя бы примерные, определены?
М.Б.: График у нас - конец 2015 г., мы уже должны выходить туда с утвержденным проектом планировки территории. То есть уже приступать к работам. Но пока правительство Москвы не торопится согласовывать проект. Переписку с ответственными органами исполнительной власти правительства Москвы ведем уже больше года. По нашему мнению, наиболее целесообразный формат реализации – ГЧП (государственно-частное партнерство - прим. Агентства «Москва»). Логика предлагаемого подхода проста: если город одной рукой отдает социальное жилье и строит социалку для очередников, то, наверное, другой рукой он должен эти деньги зарабатывать, чтобы появлялся какой-то фонд экономии, чтобы деньги на социальное строительство передавались оттуда.
А.М.: То есть вы предложили масштабную схему для всего города, не только для этого проекта?
М.Б.: Да. И предложили обкатать эту схему на самой тяжелой площадке. Микрорайоны, подлежащие комплексному развитию, с городским ветхим и аварийным жильем, нераскрываемы по принципу строительства под переселение и под продажу. Инвестор туда не пойдет, потому что он в лучшем случае в ноль выйдет, ничего за 10 лет не заработав. Наша схема простая: город участвует в проекте землей, мы, как девелоперы, участвуем деньгами плюс технологиями, а также обеспечиваем весь процесс реализации. В итоге мы получим комплексное развитие застроенной территории в три этапа, где имеем по объему ввода порядка 300 тыс. кв. м каждые три года, то есть в год около 100 тыс. кв. м будет осваиваться и строиться. Это могут быть как наемные дома социального использования, так и коммерческие доходные дома. Офисную и деловую часть мы оставим в минимальном количестве на вторых этажах доходных домов, а первые этажи будут выделены под инфраструктуру: ресторан, прачечная, пункт уборки. Стоимость аренды машиноместа в подземном паркинге будет среднерыночной и ориентировочно составит около 3 тыс. руб. в месяц.
А.М.: Как город участвует в этой схеме?
М.Б.: Мы предлагаем создать на условиях ГЧП ОАО «Городские доходные дома», 51% акций которого будет принадлежать городу Москве, а остальные 49% будут проданы частным инвесторам.
А.М.: Кто на каком этапе будет вкладываться?
М.Б.: Город вносит землю, земля оценивается примерно в 51%, а все остальные деньги, которые нужно привлечь, будут частными, инвестора. Дальше по принципу ГЧП по долям идет распределение, куда идет чистая операционная прибыль.
А.М.: Они готовы выделять эту землю?
М.Б.: Степень ответственности не ясна. Вообще за стройку отвечает Стройкомплекс. В то же время, ветхие аварийные дома находятся на балансе комплекса экономической политики и имуществено-земельных отношений.
А.М.: А вы уже рассчитали экономику проекта?
М.Б.: Общий объем инвестиций на период освоения мкр-на (9 лет - прим. Агентства «Москва») составляет 20 млрд руб. После освоения микрорайона ежегодные отчисления в бюджет в виде только налогов и сборов составят более 135 млн руб. После расчета по долговым обязательствам, ОАО «Городские доходные дома» будет приносить доход около 1 млрд руб. в год. Для обслуживания микрорайона будет создано более 500 рабочих мест.
А.М.: Насколько городу вообще выгодна такая схема?
М.Б.: Просто для сравнения. Если в семнадцатиэтажном доме площадью 19 тыс. кв. м будут сдавать квартиры частные собственники, все официально, по договору, то дом будет предоставлять городу в виде налоговых отчислений 8,4 млн руб. в год. Точно такой же доходный дом, в котором будет управляющая компания, будет генерировать 36 млн руб. налоговых отчислений. Это связано с тем, что юридическое лицо платит больше налогов - налог на прибыль, налог на имущество, к тому же организации, которые будут размещены на первых этажах, тоже будут платить налоги.
А.М.: А не может возникнуть ситуация, при которой квартиры в доходных домах будут простаивать?
М.Б.: Они не будут простаивать априори. Мы будем снижать или повышать цену настолько, насколько будет рыночный спрос. Если сегодня снимают квартиры у частников, даже без договоров, то, наверное, на официальных условиях - у нас договоры будут по пять лет с правом пролонгации - свой круг постоянных арендаторов мы обеспечим.
А.М.: У вас пять лет стоимость будет фиксированная при любых условиях?
М.Б.: До пяти лет. Человек может заключить договор на полгода, на год, на три, на пять. Если договор заключен на пять лет, он предполагает максимально выгодные условия. И если человек заключил договор, у него идет дисконт только на процент инфляции.
А.М.: А что будет с жильем, которое сдается по 217-ФЗ (найму социального использования - прим. Агентства «Москва»)?
М.Б.: Там нормативы определяет государство. Должна появиться тарифная сетка, которой пока еще нет, каждый муниципалитет должен ее утвердить и после этого по ней действовать.
А.М.: На какие средства все-таки должно производиться строительство? Понятно, что в случае сотрудничества с государством вы экономите на земле. А в других случаях это будет проектное финансирование?
М.Б.: Все строится на банковском кредитовании. Мы можем реализовать две схемы. Первая - это взять короткий кредит, на всем экономить, чтобы за пять лет дом окупился. Вторая - ввести дом в эксплуатацию и делать стабильный гарантированный бизнес в долгую, при этом поднять выше доходную часть. Сейчас есть структура при АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - прим. Агентства «Москва»), называется АФЖС - Агентство финансирования жилищного строительства. Они предоставляют длительные кредитные средства сроком до 30 лет именно на такой продукт, как арендное жилье. Ну, будет он окупаться 15 лет - ну и что. Зато если в первом случае, к примеру, он будет генерировать 50 млн руб. в год, то во втором случае он будет генерировать 150 млн руб. в год, хотя будет дольше окупаться.
А.М.: Как на ваши проекты влияют проблемы в экономике?
М.Б.: Мы понимаем, что ввиду снижения платежеспособности населения спрос на покупку жилья расти не будет. В такой ситуации человек придет к арендному жилью. К сожалению, в нашей стране массовое развитие доходных домов может возникнуть не как цивилизованный подход, а как вынужденная мера.
А.М.: Если вы привлекаете кредиты, значит, повышение ставки ЦБ ваши проекты тоже подрывает? При этом окупаться ваши проекты начнут гораздо позже, чем при строительстве под продажу.
М.Б.: Мы готовы строить доходные дома сегодня даже под 17% годовых и это не рушит нашу экономику.
А.М.: Но откуда будут средства на первые проекты? Получается, запустить их без совместной работы с государством все равно невозможно?
М.Б.: Друзей возьмем своих, совместно деньгами поучаствуем, возьмем кредит на сумму, которой будет не хватать, договоримся с собственником земли. Схема создания доходного дома очень гибкая.
А.М.: Какие еще городские территории, кроме площадок комплексного развития, подходят для строительства доходных домов?
М.Б.: Есть свободные зоны у промышленных предприятий. На встречах с руководителями федеральных предприятий оборонной промышленности выяснилось, что они вынужденно предоставляют возможность временного проживания своим сотрудникам в производственных зданиях, что является недопустимым. Причина - отсутствие программы строительства ведомственного арендного жилья для промышленности. На территориях промзон жилье строить нельзя, офисы маловостребованы. Мы хотим строить доходные дома, в которых будут размещаться сотрудники предприятий, возможно, еще какая-то часть будет выставлена на рынок.
А.М.: Где у вас уже есть контракты?
М.Б.: Пока секрет. Начнем строительство - расскажем. Сейчас ведется работа по согласованию градостроительной документации. К концу года будут первые итоги.
А.М.: Какие сейчас у вас самые перспективные проекты, в какой части города?
М.Б.: Вблизи проектируемых ТПУ Московской кольцевой железной дороги. Мы считаем, что там, где есть транспортные развязки и пересадочные узлы, обязательно должно быть арендное жилье. Это, прежде всего, будет удобно для человека. Кроме того, ТПУ - это центр притяжения рабочей силы. Но люди где-то должны жить, размещаться.
А.М.: Какие проекты у вас есть в Московской области?
М.Б.: В Московской области мы взаимодействуем напрямую с министерством строительного комплекса. Правительство Московской области заинтересовано в практической реализации федерального закона о наемных домах. Нам сейчас предложили пять городов для проведения пилотных проектов по наемным домам социального использования. Это города Власиха, Яхрома, Монино, Можайск и Раменское. Сроки реализации пилотных проектов - 2017-2023 гг.
А.М.: В каждом будет по одному проекту?
М.Б.: Может быть по несколько. У каждого города совершенно разная экономика. В проведенный расчет финансово-экономической модели для Московской области была заложена цена в 450 руб. за кв. м. в месяц, что, по нашей оценке, является среднерыночной ценой для муниципальных образований, находящихся вне зависимости от маятниковой миграции населения в Москву. Мы не брали города, которые близко расположены к МКАД: 5 км и даже 15 км от МКАД - это все равно зона влияния Москвы. Мы брали города, которые находятся далеко, в 20-30 км, и в разных направлениях. У каждого города совершенно разная экономика. Например, Власиха - бывший ЗАТО ракетных войск стратегического назначения, там очень высокая стоимость аренды - порядка 650 руб. за кв. м в месяц. Население - 25 тыс. человек, 10 тыс. из которых кадровые офицеры, проходящие временно службу в указанном городе. Сейчас министерство обороны компенсирует в размере 100% арендную ставку для военнослужащих. В Яхроме находится горнолыжный спуск. Летом у них себестоимость аренды квадратного метра порядка 400 руб., а зимой - порядка 800 руб. Если это кредит на 10 лет от Сбербанка (при ставке 15% годовых мы это считали), то мы выходим на 10-й год на окупаемость, то есть полностью рассчитываемся по кредиту. Если это длинные деньги от Агентства финансирования жилищного строительства - на 30 лет, то на 7-й год дом себя окупает, плюс там идут дисконтированные выплаты по кредиту.
А.М.: В этих городах уже есть договоренности?
М.Б.: У нас есть положительные договоренности с главами муниципальных образований.
А.М.: Дома будут типовые?
М.Б.: Нет, у нас индивидуальные дома с типовыми элементами. Двух одинаковых домов не будет. Есть типовое изделие, но они будут по-разному между собой сочетаться.
А.М.: Если говорить о размещении, то какие условия для арендного жилья нужны?
М.Б.: Если это рыночная ситуация, то здесь должны быть составляющие: метро, магистраль, то есть выход на какую-нибудь дорогу, плюс какая-то социальная инфраструктура, прежде всего магазин. Для размещения доходных домов при промышленных предприятиях нужна только земля.
А.М.: И все?
М.Б.: И все. Это прежде всего вопрос размещения сотрудников, ведомственное жилье, здесь арендную ставку частично будут субсидировать работодатели.
А.М.: В этом случае управляющая компания все равно ваша?
М.Б.: Да. Мы знаем одну простую вещь: если построить дом и отдать его кому-то другому, там может начаться бардак. Так как мы туда вкладываем свои деньги, мы готовы гарантировать ситуацию полного соблюдения всех экономических параметров и условий только в том случае, если управленческая функция закрепляется за нами.
А.М.: Сейчас все проекты обязывают предусматривать социальную инфраструктуру, это требуется для согласования проекта. Как социальная инфраструктура учитывается в ваших проектах?
М.Б.: Сейчас есть три типа жилья: просто жилье, общежитие и гостиница. К жилью есть требования по социалке: это школы, детские сады. К общежитиям требования носят рекомендательный характер в части удаленности размещения объектов социальной инфраструктуры, они должны быть где-то рядом, но это уже послабления. К гостиницам никаких требований: ни по инсоляции, ни по удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Все понимают, что это место временного проживания. Мы говорим, что доходные дома - это новый, четвертый вид. Почему к ним должны применяться все параметры, которые применяются к жилью?
А.М.: Какие критерии были бы оптимальны?
М.Б.: Мы сейчас работаем над этим в рамках экспертной группы совместно с «НИЦ Строительство» - это структура при Минстрое. Они готовят предложения по нормативам, для доходных домов в том числе, и мы там участвуем. Мы говорим: как альтернатива детскому саду на первом этаже может располагаться группа развития для детей. Школу родители выбирают сами и возят туда, куда им удобно, наверное, школы здесь не должно быть. И в принципе договор всегда заключается на добровольной основе. Если дом в итоге получается без социальной инфраструктуры, то человек подписывает договор, в котором прописано, что на муниципальные сады и школы, которые расположены вблизи, он не претендует, потому что он в принципе здесь и прописаться не сможет, если это будет Москва и доходный дом будет построен в виде апарт-отеля. Медпомощь вам окажут в любом случае. К тому же, человек работает, у него может быть ведомственная поликлиника, крупные коммерческие организации сотрудничают с частными поликлиниками. Что касается группы развития, она будет платная. Если человек платит за аренду, наверное, он в состоянии заплатить и за группу развития для своего ребенка. Если это муниципильное жилье, то школы и детские сады - это забота города.
А.М.: Вы рассчитываете на обеспеченных клиентов?
М.Б.: В основном на средний класс. В нашем понимании средний класс - это когда выходит 80-100 тыс. на семью из трех человек, на домохозяйство. Если общий совокупный доход составляет 100 тыс., то 30 тыс. они готовы потратить на аренду квартиры. А вообще мы рассчитываем на любого человека, который сегодня снимает жилье у частника, у них просто появляется альтернатива.
А.М.: Получается, вы на себя берете минимум обязательств, а в домах, где половина жилья является муниципальным, обязательства переходят на муниципальные учреждения?
М.Б.: Да. Потому что себестоимость строительства такого дома в случае, если он обременен социалкой, повышается на 30%. Это прибавляет как минимум три-четыре года окупаемости. А если еще 50% отсюда мы должны будем отдавать по льготной цене, то на окупаемость мы будем выходить в районе 12 лет в лучшем случае. Строить социалку мы готовы только в случае, если город дает землю. В этом случае уже не мы определяем правила игры. Но когда мы инициируем вопрос - например, в случае с промпредприятиями или частными собственниками земельных участков, мы выстраиваем концепцию от начала до конца, потому что мы за нее полностью отвечаем.
А.М.: А на рынок квартиры как будут попадать? Через риелторов и сайты аренды или какие-то другие способы будут?
М.Б.: Так же, как и сейчас. Этим мы заниматься не будем. Если вы узнали, что есть такой вот доходный дом, ничего вам не мешает прийти в управляющую компанию и заключить договор напрямую, без риелторов.
А.М.: Почему вы вообще решили взяться за арендное жилье с учетом сложностей, которые подразумевают эти проекты?
М.Б.: Мы два года потратили на перепрофилирование деятельности. Сначала мы строили исключительно жилье, перед началом кризиса начали строить торговые и офисные помещения, от которых теперь получаем стабильный доход. Арендное жилье как третье направление появилось, потому что мы понимаем, как это делается на основе нежилых помещений. У нас есть четкое представление, как применять схему аренды на жилых помещениях. Если начать мыслить как рантье, то схема работы такая: мы построили, сдаем в аренду, да, сразу денег мы не получаем, но через пять лет, к примеру, эта площадка полностью себя окупает. А так как срок эксплуатации домов 100 лет, то дом фактически окупит себя 20 раз. Каждые пять лет мы будем получать эту сумму. Согласно принципу рантье, мы не думаем об извлечении прибыли сегодня, а знаем, что она будет завтра. Самое удивительное, что доходные дома выдержат любые кризисы. Будет меняться только рыночная арендная цена.